房地产业大国迪拜危机拉响警报！

杨幂小师妹

迪拜当局11月25日宣布，受巨额债务困扰，迪拜世界将重组，公司所欠近600亿美元债务将至少延期6个月偿还，其中包括迪拜世界下属地产巨头纳西勒公司即将于12月到期的35亿美元伊斯兰债券。(11月28日新华网)

　　迪拜世界堪称迪拜“经济发动机”，走的是一条大举借债投资开发房地产和旅游业的路子。迪拜世界宣布延迟偿还债务后，有人担心迪拜世界可能成为雷曼兄弟第二，引发全球第二波金融危机。以笔者看，虽然不至于如此严重，但起码告诉人们，金融危机并没有远去，经济复苏步履不容太过乐观。

　　迪拜危机的原因到底在哪里？这是国际社会非常关注的问题。市场普遍认为，迪拜的盛衰与其地产开发主导的经济发展模式有关，可谓成也地产，败也地产。过去数年，迪拜在海湾地区异军突起，世界最高摩天大楼“迪拜塔”、世界最大人工岛“棕榈岛”、最豪华的别墅群等宏大工程风光无限。而随着金融危机深化，有传闻称迪拜成为海湾地区受创最深的牺牲品。

　　本次金融危机不也正是房地产惹的祸吗？美国在2007年爆发房地产次贷危机，2008年引发金融危机。再往前追溯，日本神话的破灭以及香港地区经济几次起伏不都是房地产泡沫惹的祸吗？迪拜危机给中国经济最大警示就是，决不能重蹈其他国家过分依赖房地产拉动经济的覆辙。在我国应对金融危机的过程当中，房地产投资无形中扮演了主导角色。但在这种情况下，中国房地产已经出现了不祥之兆。

　　当前，中国房市里基本上是投机和投资性需求，形成最终消费能力的自住型需求已被高房价挤出了市场。有分析认为，投机性需求占到了70%。把房市变成冒险家的乐园，变成一大赌场是相当危险的。商品房空置率也许就是一个证明。有研究机构认为，中国商品房的空置率在30-50%。而美国空置率如果达到10-20%时就被认为是一个非常可怕的事情。

　　一方面，各地“地王”不断涌现，2009年的“地王”创造了历史记录，而大部分东家都是举债而来的国有企业。另一方面，开发商将“空手套白狼”运用自如。买地时有银行贷款，开发时有预售款，开发商不用任何自有资金就可以在房地产市场谋取暴利，整个房地产金融业可谓隐患重重。当前，中国房地产行业是一个高负债行业，仅房地产贷款保守估计在10万亿元人民币以上(包开发商贷款和个人住房按揭贷款)，风险不容小觑。

　　然而，由于GDP政绩和土地、住房开发对地方财政的高贡献率，一些地方和城市经济如迪拜一样完全靠房地产支撑。有专家认为，房地产已经成为中国经济的命脉，而迪拜的教训告诉我们这是危险的。在中国房地产领域，居民买不起房的问题已经退居第二位，因为面对畸高房价居民不是失望而是绝望了；第一位的问题是中国房地产业的巨大泡沫、畸形发展已经在扭曲中国经济结构，威胁中国经济金融安全。

　　泡沫终会破灭，任何放任、漠视、回避房地产泡沫问题的行为和态度，都是对国家经济和人民不负责任的行为。中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作时，关于房地产提到和要求“加强住房保障”，显然是英明的决断。

　　迪拜“倒债危机”对楼市泡沫的警示

　　迪拜事件其实是金融危机中的一个独特个案，其对房地产市场过度依赖所造成的惨烈后果，才更加值得市场保持警醒。我们真正需要反思的倒是国内的房地产市场。

　　在全球经济开始回暖之际，阿联酋迪拜的主权投资公司迪拜世界公司却突然宣布暂停偿付债务，此事不但导致全球股市出现急速下跌，更让人们对金融危机的走势产生担忧，所谓“金融危机第二波”的声音也随之升温。

　　事实上，尽管迪拜事件所涉及金额多达600亿美元，并将因为相关商业银行计提坏账而加剧信贷市场紧张局面，但这并不表示金融危机将再度深化，更不可能因此而改变全球经济复苏的趋势。迪拜事件其实是金融危机中的一个独特个案，其对房地产市场过度依赖所造成的惨烈后果，才更加值得市场保持警醒。

　　一般来说，把石子投入水塘，所引发的涟漪不断扩散但是波幅却逐步缩小。但涟漪如果突然遇到一块凸起礁石，就可能导致波幅被突然放大。迪拜事件就是如此。它在本质上是当金融危机进入末期之后，一个被偶然放大的震荡涟漪而已。迪拜是阿联酋第二大公国，与其他海湾地区经济体不同，迪拜并没有惊人的石油储备，其发展更多依靠以观光旅游为核心的产业，并派生出奢侈型酒店与房地产开发等。海外资金是迪拜经济得以维持的关键，贝克汉姆等国际知名明星都是当地房地产买主。由于发展模式严重依赖海外资本，所以很容易受到全球经济波动的影响。

　　随着金融危机全面爆发，当地旅游、酒店、房产开发陷入一片萧条之中。在世界经济复苏初期，市场中的刚性需求有所复苏增长，而超高价格的奢侈型消费却依然低迷，畸形的经济增长结构是导致迪拜主权基金被最终扼杀的根本原因。

　　可见，迪拜事件与一年多前的雷曼兄弟破产完全不同，后者标志着金融危机的全面深化，而前者则只是表明了经济复苏具有渐进特征而已。据此而言，尽管全球股市近日连续大跌，但资本市场投资者大可不必过于惊慌，毕竟经济复苏已经是大概率事件，迪拜事件不过是增加了一些不确定性，但不会逆转经济转好的大趋势。

　　迪拜事件的真正启示在于，只有具有扎实稳定需求的经济增长才能更加稳定，立足于资本泡沫基础上的产业模式无法摆脱市场波动的影响。即便是在富得流油的波斯湾地区，同样也难逃这一市场规律的制约。透过迪拜事件，我们真正需要反思的倒是国内的房地产市场。

　　中国经济复苏明显快于其他经济体，房地产市场火爆是重要的推动因素之一。其中固然有拉动经济增长的积极一面，但市场风险同样不容小觑。国内房价持续非理性飙升，甚至刷新历史高价，这与整体金融危机的背景明显背离。一旦未来积极调控政策选择退出，房地产业就可能出现根本性的逆转变化。如国内经济增长高度依赖房地产业，并继续容忍房价飙升，这就如同迪拜极度奢华的七星级酒店一样，无法避免因资金链条断裂而导致烂尾工程出现，最终会负面影响国内经济运行的稳定。

　　迪拜事件本身固然只是金融危机演进过程中的一个插曲，但我们并不能因此而忽视其中的巨大警示意义。迪拜事件说明，即便是那些看起来“金碧辉煌”的经济领域，只要其中包含有巨大的市场投机成分，最终就难免会陷入到危机波动之中。面对当下房地产市场的畸形火爆场面，居安思危才是正途。(马红漫，经济学博士）（广州日报）
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